Говорячи про реалії ринку землі, що, до речі, за Конституцією України є основним багатством українського народу, думки «вчених» розходяться. Насамперед, у питанні чи існує в Україні ринок землі.

Земля. Фото - http://bizedu.com.ua

Так, звичайно, скажете ви, адже мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення не безмежний, а тому категорії земель, що не підпадають під дію ст. 15 Перехідних положень ЗК України, можна вважати повноцінним об’єктом ринку. Це вагомий аргумент, проте…

Згідно з даними Державного земельного кадастру загальна площа земель України становить 60,35 млн га, з яких 41,8 млн га (69,3% території) – землі сільськогосподарського призначення (у тому числі орна земля – близько 33 млн га). Тобто близько 70% земель в Україні де-юре лишаються поза ринком. Чи можна вважати такий ринок повноцінним?

Так уже склалося в Україні, що чи не єдиним способом виробництва мільйонерів є прихоплення суспільного добра або використання монопольного становища. Тенденції у світі, а особливо в Європі такі, що частка сільськогосподарських угідь, яка припадає на одного мешканця, невпинно зменшується. Та й загальна потреба у продовольстві зростає дуже швидко. Придивіться, біотехнології за темпами розвитку випереджають навіть інформаційні технології. Неважко спрогнозувати, що вартість землі невпинно, але доволі швидко зростатиме. Щоб багато заробити завтра, потрібно прибрати до рук уже сьогодні максимальну кількість сільськогосподарських угідь.

Яку ситуацію маємо в Україні? Конституція однозначно проголошує землю об’єктом права власності українського народу (ст. 13). З іншого боку, спеціально наголошено: земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ст. 14). Уважно придивившись до тих змін і новацій, які вніс у земельні відносини Земельний кодекс, можемо побачити, що: 1) земля поступово перестає бути об’єктом права власності народу, а стає об’єктом права власності фізичних і в перспективі – юридичних осіб; 2) держава не розробила засобів "особливої охорони” землі, понад те – успішно проштовхують спроби перетворити землю на звичайний товар (на кшталт черевиків, цементу чи борошна). Для кого Конституція "не указ” (бо ж є у нас таких багато), нагадаємо про ще один документ: "Землю не можна продавати назавжди, бо вона Моя земля: ви лиш прихідьки і поселенці у мене” (Біблія. Старий Завіт. Книга Левітів, розділ 25, вірш 23). Яких іще потрібно авторитетів, щоб дійти до висновку, що з ринком землі слід діяти обережно, раціонально та з думкою про майбутнє. ( 1)

Повернімося до земель сільськогосподарського призначення. Якщо ви маєте, земельну ділянку з цільовим призначенням «товарне сільгоспвиробництво», то єдиним способом отримання хоча б якогось прибутку є здавання її в оренду практично за безцінь певному суб’єкту ведення товарного сільськогосподарського виробництва. За даними Держагентства земельних ресурсів, станом на 1 жовтня 2006 р. було укладено 4,5 млн договорів оренди земельних часток (паїв). Середній розмір орендної плати на рік за 1 га становив 130,3 грн. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно з укладеними договорами на 2006 р. становила 2,3 млрд грн. Серед форм плати за оренду земельних часток (паїв) домінують натуральна (сільськогосподарською продукцією) і грошова. Станом на 1 жовтня 2006 р. фактично виплачено за оренду земельних часток (паїв) 1 млрд 174,4 млн грн (50,8%). Тож кому вигідний такий ринок землі? Можливо, селянам, які отримують по 100 грн на рік, або по 5 мішків кукурудзи і при цьому не можуть цю землю ані продати, ані взяти кредит у банку під її заставу? Або… ( 2)

Насамперед, у відсутності ринку землі зацікавлені самі чиновники та влада на місцях, для котрих незаконна (всупереч дії мораторію) зміна цільового призначення такої землі лишається суттєвим джерелом поповнення власного бюджету. Відтак, той, хто розповідає про благородну справу захисту сільгоспвиробника шляхом продовження дії мораторію або не розуміється на ринку землі, або відверто лукавить.
У Законі України «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів)» від 19 грудня 2006 р. йшлося про те, що купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) запроваджується з 1 січня 2008 р. за умови набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок землі, визначивши особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва. Тобто цього разу законодавець (у даному випадку автором проекту Закону був Василь Цушко) створив можливість надовго відтягнути факт впровадження ринку землі – достатньо лише блокувати прийняття необхідних законів.

Водночас, наприкінці минулого – початку цього року запровадження мораторію наштовхнулося на значний опір Президента, котрий ветував його, а після подолання президентського вето, не без участі фракції «БЮТ», направив відповідне подання до КСУ, аби визнати даний Закон неконституційним. Пізніше, розуміючи неможливість розробки і прийняття відповідних законів до 1 січня 2008 р., глава держави озвучив дату, до якої мають бути прийняті відповідні закони – 1 липня 2008 р. Проте далі відтягувати запровадження ринку землі не лише неможливо, але й злочинно. Вже зараз об’єднання учасників ринку вимагають від Президента якнайшвидших дій щодо припинення дії мораторію. Зокрема, на минулому тижні Українська аграрна конфедерація за дорученням професійних громадських об’єднань АПК України поширила звернення до глави держави, в якому йшлося про те, що «мораторій, який на сьогодні діє, не запобігає трансакціям із землею, поширюються тіньові схеми її відчуження, що не приносить користі ані землевласникам, ані бюджету країни. Законодавча база щодо ринку земель практично сформована. Бракує лише одного – політичної волі створити із перспективної аграрної галузі одну з найконкурентоспроможніших у світі, а з бідних знедолених українських селян – заможних людей». Об’єднання АПК запропонували припинити дію мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення не пізніше 1 липня 2008 р., проекти законів України «Про ринок земель» та «Про державний земельний кадастр», які підготовлені за активної підтримки Секретаріату Президента, повинні бути доопрацьовані з урахуванням інтересів агарної спільноти та внесені до ВР до кінця поточного року як першочергові, крім того, необхідно забезпечити доопрацювання та обов’язкове виконання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інші вимоги.

Отже, запровадження цивілізованого ринку землі очікують усі, крім тих, кому це не вигідно. Ще влітку про необхідність продовження дії мораторію до 2015 р. заявив лідер соціалістів Олександр Мороз, а з-поміж палких поборників заборони продажу землі, що потрапили до парламенту, – комуністи та Блок Литвина.

Докладний і тривалий аналіз історії земельних відносин у Європі дозволяє зробити висновок, що ринок сільськогосподарської землі має право на існування, але він вимагає ретельного обґрунтування та суттєвих обмежень. Спроба врахувати лише найсуттєвіші обмеження: заборона надмірної концентрації землі; право на землю тих, хто на ній працює; уникнення створення земельних латифундій; обмеження дроблення земельних ділянок; резервування землі для суспільних потреб тощо – приводить нас до висновку, що, можливо, прийнятною основою організації ринку земель сільськогосподарського призначення є оренда.

Оренда як спосіб економічних відносин, звичайно, має недоліки, але на її боці й суттєві переваги. Зрештою, дві успішні не лише в аграрному плані країни – Нідерланди й Ізраїль – побудували свої земельні відносини саме на оренді. Погляньте на статистику – в Європі та Північній Америці орендні відносини поступово витісняють приватну власність на землю. Звичайно, вони не менше, ніж класичні відносини власності, вимагають докладного нормативного регулювання. Друга вимога, яка може в Україні знівелювати будь-що, – ефективна, справедлива та дієва правова система (суд, прокуратура, виконавча служба). (1)

Головна перевага орендної основи – земля залишиться об’єктом власності народу України. Ситуацію завжди можна відкоригувати за допомогою нормативно-правового регулювання. Система залишається справедливою щодо тих, хто працює на землі. Кожен громадянин, навіть прийдешніх поколінь, отримує право на землю для ведення аграрної діяльності. А тривалі терміни оренди (варіанти: пожиттєва, 50 чи 99 років) спільно з правом на успадкування роблять для реального інвестора різницю між орендою та власністю мінімальною. Особа, яка не провадить сільськогосподарської діяльності, має втрачати право на оренду, хоча, звичайно, для будь-якого випадку мають бути чіткі процедури.

Спробуємо окреслити макет орендної схеми організації ринку землі. Кожен громадянин має право на оренду земельних ділянок для ведення сільськогосподарської діяльності. Юридичні особи мають право на оренду земель сільськогосподарського призначення. Термін та умови оренди земель юридичними особами регламентує спеціальний закон. Кількість землі, яка перебуває в оренді однієї особи, обмежено (за агрокліматичними зонами). Землі сільськогосподарського призначення у приміських зонах міст обласного підпорядкування і вище, в природоохоронних і рекреаційних зонах орендують за особливою процедурою. Першочергове право й обов’язкові кваліфікаційні умови на орендну земель сільськогосподарського призначення визначає закон. Орендовану землю не можна надавати в суборенду.

Право оренди набувають у спадок, на конкурсних умовах або за спеціалізованими державними програмами. Орендодавцем є держава в особі спеціально уповноваженого органу. Контроль за використанням земель здійснюють органи місцевого самоврядування. Орендатор сплачує орендну плату, яка включає в себе податок на землю. Орендні платежі повністю перераховують у місцевий бюджет.

Важливим аспектом орендних відносин в умовах ринку має бути врахування якісних параметрів земель. Очевидно, що орендар, який вніс у землю невід’ємні інвестиції, повинен мати переважне право на подовження термінів оренди або ж збільшення площі орендованої землі. З іншого боку, орендар, який допустив грубе порушення правил використання землі, може втратити право оренди. Погіршення якісних параметрів землі, які можна виправити агротехнічними заходами, підлягають відшкодуванню у підвищеному розмірі. Можливо, для цього слід використовувати судову систему та незалежних експертів з аграрного виробництва.

Окремо варто опрацювати питання обліку, обігу та реєстрації земельних відносин і прав. Можливо, загальнонаціональний Земельний фонд (банк, центр, агенція) має становити серцевину цієї системи. Однак важливо зберегти контроль із боку місцевого самоврядування базового рівня, сформувати публічний характер діяльності. Наглядову раду центральної земельної інституції має формувати Верховна Рада, зокрема опозиція, й інші суспільні інститути. Відтак держава мусить вести певну земельну політику, необхідну для цього періоду. Для прикладу, під час підготовки державних програм будівництва доріг необхідно скорочувати терміни оренди у придорожніх смугах, вилучати з оренди землі в місцях потенційних споруд тощо. У разі збільшення попиту на землю заохочувати програмами сільськогосподарських пенсіонерів до завчасного виходу на пенсію. Проте очевидно, що можливості для маневру та структурної політики за умов орендної організації ринку земель сільськогосподарського призначення значно ширші.

Досить часто трапляється, що коли вводиться недостатньо обґрунтована заборона, то практика знаходить шляхи для її обходу. Саме такі процеси мають місце і під час дії мораторію на відчуження товарних сільськогосподарських земель та земельних часток (паїв). Зокрема, в період після введення в дію 1 січня 2004 р. нового Цивільного кодексу України на практиці набули поширення три основні способи "будівництва правових містків” для переходу в майбутньому прав на товарні сільськогосподарські землі та земельні частки (паї) від селян-власників до інших осіб. Суть такого "будівництва” полягає головним чином в тому, щоб зв’язати селян зобов’язаннями здійснити відчуження земель, на які поширюється дія мораторію, певним особам відразу після припинення його дії.

Перший з таких способів полягає в укладенні "договору оренди з викупом”, тобто довгострокового договору оренди сільськогосподарської земельної ділянки, в якому передбачався обов’язок власника ділянки здійснити її відчуження орендареві після завершення дії мораторію. Привабливість таких договорів полягає в тому, що при їх укладенні можна обійтися без послуг нотаріуса, який міг би поставити законність договору під сумнів. Адже Закон України "Про оренду землі” в редакції від 2 жовтня 2003 р. не вимагає обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі.

Другий спосіб забезпечення відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) певним особам в майбутньому полягає у оформленні їх власниками довіреностей на ім’я інших осіб, якими власники землі уповноважували їх вчиняти щодо таких ділянок і паїв правочини щодо відчуження.

Нарешті, третій спосіб полягає в укладенні попередніх договорів відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України. За нашими даними, укладення зазначених договорів було найпоширенішим способом юридичного "зв’язування” селян-власників сільськогосподарських земель та земельних часток (паїв). Попередні договори укладаються відповідно до вимог статті 635 Цивільного кодексу України. Згідно цієї статті, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі. На наш погляд, укладення попередніх договорів про продаж земельних ділянок, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток (паїв), не суперечить нормам чинного законодавства. Тому попередні договори про укладення в майбутньому договорів купівлі-продажу землі цілком правомірно посвідчилися нотаріусами і набували чинності. (3)

Разом з тим напередодні виборів до Верховної Ради України 26 березня 2006 р. практика укладення попередніх договорів привернула до себе увагу народних депутатів України, і вони вирішили покласти їй край. В зв’язку з цим 8 лютого 2006 р. Голова Верховної Ради України В.М.Литвин вніс на розгляд Парламенту проект Закону України "Про внесення зміни до Земельного кодексу України”. А вже 9 лютого 2006 р. цей законопроект був розглянутий Верховною Радою України в першому та другому читаннях з інтервалом в кілька хвилин і прийнятий конституційною більшістю народних депутатів. За прийняття законопроекту проголосували 349 народних депутатів України, які представляють всі без виключення політичні партії та групи, представлені у Парламенті на день голосування. 2 березня 2006 р. Президент України підписав цей закон, а 3 березня він був опублікований у газеті "Урядовий кур’єр” і набув чинності. (3)

На жаль, "законодавчі бліцкриги” досить часто бувають недостатньо продуманими, оскільки до їх підготовки не залучаються фахівці. Саме так сталося і з зазначеним законом. Його основний зміст полягає у доповненні п. 15 розділу X "Перехідні положення” Земельного кодексу України абзацом такого змісту: "Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої абзацом першим цього пункту, в частині відчуження зазначених ділянок та земельних часток (паїв), а так само в частині передачі прав на відчуження зазначених ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)”.

Здавалось би, що законом досягнута мета, яку ставили перед собою його розробники – заборонити укладення будь-яких правочинів щодо сільськогосподарських земель та земельних часток (паїв) в період дії мораторію на їх відчуження. Однак, якщо уважно проаналізувати зміст цього закону, то можна прийти до висновку про те, що дана мета досягнута неповністю. Адже ним встановлена заборона на укладення правочинів, на підставі яких: 1) здійснюється відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) та 2) передаються права на їх відчуження на майбутнє. Тобто, даним законом встановлена заборона на застосування на практиці лише перших двох з вищенаведених способів "юридичного зв’язування” селян-власників землі. На наш погляд, укладення попередніх договорів щодо укладення між їх сторонами в майбутньому договорів купівлі-продажу землі не підпадає під встановлену законом заборону. Адже за своїм змістом попередній договір не є ні правочином щодо відчуження землі, ні правочином щодо передачі прав на таке відчуження на майбутнє. …